De NVM-makelaar: zijn meetinstructie en aansprakelijkheid bij een te klein woonoppervlak

Een NVM-makelaar  is verplicht zich aan de Meetinstructie gebruiksoppervlakte wonen te houden. Op basis daarvan worden de gebruiksoppervlakten die op funda worden getoond vastgesteld, waaronder de “Gebruiksoppervlakte Wonen” (in de volksmond ook wel: “woonoppervlakte”). Op basis van de Meetinstructie kunnen woningen op een uniforme manier worden ingemeten. Als een verkopend NVM-makelaar een woning niet inmeet op basis van de Meetinstructie en later komt vast te staan dat de woning een kleinere woonoppervlakte heeft dan de koper mocht verwachten, heeft de koper mogelijkheden om de verkopend NVM-makelaar aansprakelijk te stellen. Hierna wordt hier verder op ingegaan.

Het komt dikwijls voor dat een koper van een woning er achteraf pas achter komt dat de woning een kleinere woonoppervlakte heeft dan hem is voorgespiegeld op basis van de verkoopinformatie en/of de koopovereenkomst. De koper kan daardoor schade lijden. De mogelijkheden om de verkoper hiervoor aan te spreken zijn vaak beperkt. Bij koop van een onroerende zaak geldt tussen een verkoper en koper het wettelijk vermoeden dat de vermelding van de oppervlakte slechts wordt vermoed als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak ook die oppervlakte hoeft te hebben. In een koopovereenkomst wordt doorgaans ook de aansprakelijkheid voor schade als gevolg van een afwijkende (woon)oppervlakte uitgesloten. Een makelaar kan zich echter niet op deze aspecten beroepen, aldus de Hoge Raad in een arrest dat in 2018 al is gewezen.

Op basis van de criteria die in het hiervoor genoemde arrest van 2018 zijn vastgesteld, kan een verkopend NVM-makelaar onrechtmatig handelen jegens een koper als hij een woning niet conform de NVM-meetinstructie heeft ingemeten. Volgens de Hoge Raad bepaalt de Meetinstructie in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte. Kopers mogen er in beginsel van uitgaan dat deze oppervlakten zijn vastgesteld op basis van de Meetinstructie. Dat kan anders zijn als een koper op basis van verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden, moest begrijpen dat de oppervlakten niet conform de Meetinstructie zijn vastgesteld of als de koper op basis van andere omstandigheden moest twijfelen aan de juistheid van de vermelde oppervlakten. De verkopend makelaar zal dan wel moeten stellen en bewijzen dat dit laatste aan de orde was. Daarbij is een standaard mededeling in een verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend onvoldoende.

Als een rechter vaststelt dat een verkopend NVM-makelaar aansprakelijk is wegens het niet inmeten van de woning conform de Meetinstructie, dan moet nog komen vast te staan dat de koper daadwerkelijk schade heeft geleden. Heb je als koper schade als bijvoorbeeld vast komt te staan dat je in plaats van 125 m2, slechts 100 m2 woonoppervlak hebt gekregen? Eerder dit jaar heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over de vraag hoe de omvang van de schade moet worden bepaald. Volgens de Hoge Raad moet voor het bepalen van de schade een vergelijking worden gemaakt tussen de huidige situatie (de situatie met het meetverzuim en vermelding van de onjuiste oppervlakte) en de situatie waarin de verkopend NVM-makelaar zich wel aan de NVM-meetinstructie zou hebben gehouden en de verkoopinformatie wel de juiste woonoppervlakte zou hebben vermeld. De Hoge Raad heeft de zaak vervolgens verwezen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, dat de zaak verder moet afhandelen. In dat kader heeft de Hoge Raad de overweging meegegeven dat het hof de omvang van de schade moet bepalen op basis van de hypothetische situatie dat de kopers de woning niet zouden hebben gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters, op basis van de Meetinstructie. De Hoge Raad benadrukt dat de rechter de schade moet begroten op de wijze die het meest met de aard ervan overeenstemt en dat als de omvang niet nauwkeurig kan worden bepaald, de rechter de schade kan schatten. Daarbij heeft de rechter een grote mate van vrijheid.

Voor de praktijk zijn deze arresten zeer relevant. Zo hebben kopers de mogelijkheid om de verkopend NVM-makelaar aansprakelijk te stellen als achteraf blijkt dat de woning niet conform de Meetinstructie is ingemeten en er sprake is van een kleinere woonoppervlakte dan de koper mocht verwachten. Wel is daarbij van belang dat het op de weg van koper ligt om zijn schade aan te tonen en dat de rechter naar omstandigheden de mogelijkheden heeft om de schade te schatten. NVM-makelaars kunnen aan de hand van de diverse criteria in de arresten zich juist proberen te verweren tegen eventuele aanspraken van kopers. Per geval kan de feitelijke situatie tot een andere uitkomst leiden.

Bent u koper of NVM-makelaar en ziet u zich geconfronteerd met een vergelijkbare situatie? Belt u dan vrijblijvend met Rens Jansen. Hij kijkt graag met u naar de mogelijkheden.