Overheid
info@vangoud.nl
026 - 443 50 20
Vastgoed
info@vangoud.nl | 026 - 443 50 20

Over dubbele verkoop, zwart geld, bewijs en voordeelstoerekening

2 juli 2018

Inleiding

Je kunt iets maar één keer verkopen. Verkoop je het aan twee verschillende partijen, dan heb je als verkoper een probleem, maar als tweede koper mogelijk ook. Het kan immers onrechtmatig tegenover de eerste koper zijn om te profiteren van de wanprestatie van de verkoper jegens de eerste koper, met name als je die bijvoorbeeld zelf hebt uitgelokt. En toch zijn er dan soms nog wel mogelijkheden om (geheel of gedeeltelijk) onder aansprakelijkheid uit te komen door gebruik te maken van de instrumenten van het recht (uiteraard voor zover de feiten zich daarvoor lenen). In een zaak waarin de Hoge Raad op 29 juni 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1027) uitspraak deed, kwamen verschillende juridische vraagstukken in dit opzicht samen.

De casus en de procedure in eerste aanleg en hoger beroep

Verkort en versimpeld weergegeven ging het in de betreffende zaak over de verkoop van een bedrijfspand door verkoper aan ‘koper 1’, binnen enkele dagen gevolgd door een tweede verkoop van datzelfde bedrijfspand door verkoper aan ‘koper 2’. Het pand wordt door verkoper vervolgens aan koper 2 geleverd, waarop koper 1 een procedure tegen zowel verkoper als koper 2 start. Hij vordert ontbinding van de door hem met verkoper gesloten koopovereenkomst op grond van het feit dat verkoper tekort is geschoten in zijn leveringsverplichting en maakt daarbij tevens aanspraak op de boete van 25% van de koopsom die daarop in de koopovereenkomst is gesteld. Koper 1 maakt daarnaast aanspraak op levering van de betreffende onroerende zaak door koper 2 (vermeerderd met schadevergoeding omdat koper 2 het pand inmiddels al had gesloopt), als passende vorm van schadevergoeding voor de onrechtmatige daad die koper 2 heeft gepleegd door een pand te kopen dat reeds door een ander is gekocht en de verkoper er actief toe te bewegen die koopovereenkomst aan te gaan. Verkoper heeft in een door hem gestarte vrijwaringsprocedure gevorderd dat koper 2 zal worden veroordeeld tot betaling van al datgene wat verkoper aan koper 1 dient te voldoen, aangezien verkoper en koper 2 in de tussen hen gesloten koopovereenkomst zijn overeengekomen dat koper 2 verkoper vrijwaart voor iedere aanspraak van koper 1 jegens verkoper. De rechtbank Limburg wijst de genoemde vorderingen van koper 1 en de vordering van verkoper in de vrijwaringszaak toe.

In hoger beroep stelt koper 2 dat de koopovereenkomst tussen verkoper en koper een zwart geld beding bevatte op grond waarvan koper 1 naast de op papier overeengekomen koopsom van € 360.000, een bedrag van € 63.000 zwart aan verkoper zou voldoen. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch laat koper 2 toe tot het bewijs van zijn stelling. Zou hij slagen in het leveren van dat bewijs, dan is de eerste koopovereenkomst nietig geweest op grond van artikel 3:40 lid 1 BW, aldus het hof (waarbij een rol speelt dat koper 2 heeft gesteld dat de koopovereenkomst zonder het beding niet tot stand zou zijn gekomen en koper 1 geen beroep heeft gedaan op gedeeltelijke nietigheid als bedoeld in artikel 3:41 BW). Zou de koopovereenkomst tussen verkoper en koper 1 nietig zijn, dan is het pand juridisch gezien nooit aan koper 1 verkocht en kan er dus ook geen sprake van zijn dat koper 2 zou hebben geprofiteerd van de wanprestatie van verkoper jegens koper 1. Op grond van de getuigenverklaringen komt het hof echter tot het oordeel dat koper 2 niet in het bewijs van zijn stelling is geslaagd. De enige verklaring op grond waarvan geconcludeerd zou kunnen worden tot het bestaan van een zwart geld beding, is de verklaring van de bestuurder van koper 2, welke verklaring daarmee is te bestempelen als een ‘partijverklaring’ van degene die de bewijslast heeft, aldus het hof. Een partijverklaring kan alleen bewijs opleveren in het voordeel van de partij op wie de bewijslast rust, indien aanvullend bewijs voorhanden is dat zodanig sterk is en zulke essentiële punten betreft, dat het zijn verklaring voldoende geloofwaardig maakt. Daarvan is volgens het hof geen sprake. 

Het oordeel van de Hoge Raad

Koper 2 gaat in cassatie. De Hoge Raad overweegt allereerst dat de waardering van bewijs is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt (de rechtbank en het hof dus) en in cassatie niet op juistheid, maar slechts op begrijpelijkheid kan worden getoetst. Maar aan die begrijpelijkheid schort het volgens de Hoge Raad nu juist. Het hof had koper 2 namelijk toegelaten tot het leveren van getuigenbewijs, omdat koper 2 een geluidsfragment in het geding had gebracht, waarin de bestuurder van verkoper aan de bestuurder van koper 2 vertelt dat ‘hij’ (waarmee koper 1 zou zijn bedoeld) ‘423 heeft betaald, een deel aanbetaald en een lager bedrag op papier.’ In de uiteindelijke waardering van het bewijs na de getuigenverhoren, heeft het hof dit geluidsfragment niet meer ter sprake gebracht, waardoor onduidelijk is of het hof dit fragment ten onrechte niet in de bewijswaardering heeft betrokken of dat het hof bij de waardering van het bewijs tot de conclusie is gekomen dat aan dit fragment in combinatie met de afgelegde partijverklaring geen doorslaggevende betekenis kan toekomen. De Hoge Raad verwijst de zaak naar een ander hof, die het bewijs alsnog in volle omvang en kenbaar zal moeten waarderen.

Een ander punt dat in cassatie aan de orde komt, is de stelling van koper 2 dat koper 1 niet alleen schade heeft geleden door de dubbele verkoop, maar daarvan ook voordeel heeft gehad in de vorm van de boete van € 90.000,00 die hij heeft geïncasseerd in verband met de ontbinding van de door hem met verkoper gesloten overeenkomst. Koper 2 doet daarmee een beroep op voordeelstoerekening in de zin van artikel 6:100 BW, dat inhoudt dat wanneer een zelfde gebeurtenis voor de benadeelde naast schade tevens voordeel heeft opgeleverd, dit voordeel bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening dient te worden gebracht (voor zover dit redelijk is). Het hof volgde koper 2 niet in de stelling dat de boete in mindering zou moeten worden gebracht op de door koper 2 aan koper 1 verschuldigde schadevergoeding, omdat niet koper 2, maar verkoper de boete aan koper 1 verschuldigd was. Volgens de Hoge Raad maakt dat echter niet uit, omdat ook van derden ontvangen voordelen voor toerekening in de zin van artikel 6:100 BW in aanmerking komen. Koper heeft dus ook terecht over dit oordeel van het hof geklaagd.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan gerust contact op.