Particuliere erfpachters beter beschermd!

Voor de particuliere erfpachtpraktijk is er op 11 oktober 2017 een interessant vonnis gewezen door de rechtbank Amsterdam[1]. Het komt erop neer dat de rechtbank heeft bepaald dat enkele - in de praktijk veel voorkomende en voor de erfpachter nadelige - bepalingen uit de erfpachtvoorwaarden oneerlijke bedingen zijn in de zin van de Europese Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 (“Richtlijn”) en verklaart dat deze bedingen om die reden geen werking hebben. Deze (wijzigings)bedingen (die onder meer zorgen voor veel onzekerheid over de hoogte van de canon gedurende de erfpacht) zijn volgens de rechtbank oneerlijk en onredelijk, omdat deze het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voorvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument (erfpachter) aanzienlijk verstoort.

Hoewel dit een zaak betreft tussen een private erfverpachter en een particuliere erfpachter, is het aannemelijk dat deze uitspraak ook van invloed zal zijn op door gemeentes aan particuliere erfpachters uitgegeven erfpachtrechten, omdat in de gemeentelijke algemene erfpachtvoorwaarden vaak ook bedingen staan die in strijd zijn met de Richtlijn.

Casus

De zaak gaat over een erfpachter (consument) die rechthebbende is van een recht van erfpacht van een appartementsrecht, dat ziet op het gebruik van een appartement in Amsterdam. De erfverpachter is een particulier. Omdat de erfpachter voornemens is om zijn erfpachtrecht te vervreemden, heeft hij de notaris verzocht om de erfpachtvoorwaarden te beoordelen en om vervolgens daarop een zogenaamde ‘groene opinie’ af te geven. Met een ‘groene opinie kan de erfpachter aan potentiele kopers laten zien dat hij kort gezegd een financierbaar recht van erfpacht heeft, op basis waarvan het mogelijk is om een hypotheek te verkrijgen.

De notaris bepaalde echter dat vier  - voor de erfpachter nadelige - bepalingen uit de erfpachtvoorwaarden een code rood en/of oranje opleveren, wat kort gezegd betekent dat dit erfpachtrecht zeer moeilijk te verkopen is omdat potentiele kopers hiervoor bij de bank geen hypotheek kunnen krijgen. Nu de erfverpachter niet bereid was om deze bepalingen te schrappen heeft de erfpachter de rechtbank verzocht om deze bepalingen te vernietigen omdat deze in strijd zijn met de Richtlijn.

De in deze kwestie ter discussie staande bedingen geven de grondeigenaar het recht: 

1. om op enig moment (tegen het begin van een nieuw tijdvak) de hoogte van de canon te herzien en bepaalt dat een geschil over de hoogte van de nieuwe canon aan deskundigen zal worden voorgelegd ;
2. om op enig moment (tegen het begin van een nieuw tijdvak) andere Algemene Bepalingen op de erfpacht van toepassing te verklaren;
3. om de canon te herzien in geval van wijziging van het gebruik; en
4. om een hoge boete(s) van de erfpachter te vorderen indien de erfpachter de verplichtingen uit de erfpachtvoorwaarden niet nakomt.

Beoordeling van de rechtbank

Toepasselijkheid Richtlijn

De rechtbank bepaalt – in reactie op het verweer van de erfverpachter, namelijk dat de Richtlijn niet toepasselijk is - dat de Richtlijn van toepassing is, omdat de voorwaarden waaronder de erfpacht is gesloten, kwalificeert als een overeenkomst tussen een ‘verkoper’ en een ‘consument’. Dat de erfpachter (een particulier) een consument is in de zin van de Richtlijn, is op zich helder.

Op de vraag of de particuliere erfverpachter kwalificeert als ‘verkoper’ gaat de rechtbank - gelet op het verweer hiertegen van de erfverpachter - iets dieper in. De Richtlijn definieert ‘verkoper’ als “iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die […] handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit”. De rechtbank oordeelt dat de dienst die de (particuliere) erfverpachter verricht, namelijk het ter beschikking stellen van het gebruik van het appartement tegen betaling van de jaarlijkse canon, een privaatrechtelijke beroepsactiviteit is zoals bedoeld in de Richtlijn.[2] Dat het uitbaten van vastgoed niet het enige beroep is van de erfverpachter, is voor de vraag of hij een ‘verkoper’ in de zin van de Richtlijn is, niet relevant, aldus de Rechtbank.

Oneerlijke bedingen

Vervolgens toetst de rechtbank de ter discussie staande bedingen aan de Richtlijn. Artikel 3 van de Richtlijn bepaalt dat een beding oneerlijk is, als het beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk en in strijd met de goede trouw verstoort. De blauwe lijst (een bijlage van de Richtlijn) bevat enkele bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. Op die lijst staan (onder meer) bedingen (a)  die partijen een onevenredige schadevergoedingsverplichting opleggen en (b) die de verkoper de bevoegdheid geeft de voorwaarden en de prijs eenzijdig te wijzigen zonder dat er in dat geval een opzeggingsbevoegdheid is.

De rechtbank stelt vast dat de in deze zaak ter discussie staande bedingen, bedingen zijn die op grond van de Richtlijn oneerlijk kunnen zijn, omdat deze bedingen de erfverpachter de bevoegdheid geeft de prijs en de voorwaarden aan te passen, zonder dat er sprake is van een reële opzeggingsmogelijkheid. Het concrete gevolg van deze oneerlijke bedingen is dat de erfpachter te maken heeft met een moeilijk financierbaar recht. De bedingen in kwestie zijn immers voor financierende banken in beginsel onacceptabel, omdat zij niet voldoen aan de door de Nederlandse Vereniging van Banken wenselijk geachte criteria zoals die zijn neergelegd in het rapport ‘Criteria voor de financierbaarheid van bestaande erfpachtrechten, gevestigd vóór 1/4/2012’. Om deze reden geeft de notaris geen ‘groene opinie’ af.

Beslissing rechtbank

De rechtbank concludeert dat de wijzigingsbedingen de woning voor een (potentiele) koper moeilijker financierbaar maken en belemmeren de erfpachter bij het verkopen van het appartementsrecht, hetgeen leidt tot een verstoring van het onderlinge evenwicht. Het uitgangspunt is immers dat een erfpachtrecht (voor particulier gebruik van een appartement) vrij verhandelbaar en overdraagbaar dient te zijn. De wijzigingsbedingen vormen een ernstige inbreuk op dit uitgangspunt, hetgeen reden voor de rechtbank is om deze bedingen buiten werking te stellen.

Gevolgen voor de praktijk

In de private erfpachtpraktijk is deze uitspraak voor particuliere erfpachters erg goed nieuws, omdat hiermee is komen vast te staan dat ‘oneerlijke bedingen’ in de erfpachtvoorwaarden kunnen worden vernietigd (op het moment dat de erfpachter hiervan aantoonbaar nadeel ondervindt). De particuliere erfpachters worden hiermee beter beschermd tegen (private) erfverpachters die oneerlijke wijzigingsbedingen in hun erfpachtvoorwaarden hebben opgenomen (met veel onzekerheden ten aanzien van de hoogte van de canon en de voorwaarden als gevolg).

Hoewel de rechtbank aangeeft dat dit probleem (van het niet verkrijgen van een financiering op een particulier erfpachtrecht) in publieke erfpacht niet speelt, is het de vraag of dat daadwerkelijk het geval is. De wijzigingsbedingen zoals die in deze zaak aan de orde zijn gesteld, komen immers ook voor in algemene erfpachtvoorwaarden van gemeentes (bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam). De Hoge Raad[3] heeft eerder in algemene zin geoordeeld dat deze gemeentelijke erfpachtvoorwaarden niet zonder meer oneerlijk zijn, omdat de gemeente Amsterdam (uit hoofde van haar publieke taak en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur) bij het opstellen van deze erfpachtvoorwaarden kort gezegd rekening heeft gehouden met de belangen van de particuliere erfpachters. Echter, indien in een concreet geval door een particuliere erfpachter kan worden aangetoond:

(1) dat er in de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden bedingen zijn opgenomen die in strijd zijn met de Richtlijn; en

(2) dat de erfpachter hiervan veel nadeel heeft (bijv. omdat het recht moeilijk overdraagbaar blijkt te zijn, omdat de waarde van het over te dragen erfpachtrecht veel lager is dan wanneer deze ‘oneerlijke bedingen’ niet zouden bestaan of omdat de bank voor een lager bedrag een hypotheek wenst te verstrekken),

dan lijken er - met deze uitspraak van de rechtbank Amsterdam in de hand - mogelijkheden te zijn om de betreffende (oneerlijke) gemeentelijke erfpachtvoorwaarden aan te tasten.

Heeft u vragen over dit onderwerp of bent u op zoek naar juridische hulp vanwege een erfpachtrechtelijk probleem, neem dan gerust contact met mij op.