Indeplaatsstelling en onderhuur
Een huurder is in beginsel bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren zou hebben. Wordt het gehuurde in gebruik gegeven aan een derde en wordt daarvoor door deze derde een tegenprestatie voldaan, dan spreekt men van onderhuur. Met betrekking tot woonruimte geldt dat de huurder op grond van de wet niet bevoegd is tot onder(ver)huur. In veel huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimte wordt de mogelijkheid van onderhuur uitgesloten of beperkt.
Met betrekking tot woonruimte bepaalt artikel 7:269 BW dat de onderhuur van een zelfstandige woning in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder, ongeacht of de onderhuur bevoegd of onbevoegd is aangegaan. De verhuurder kan vervolgens binnen zes maanden vorderen dat de huur zal eindigen op een aantal limitatief in de wet genoemde gronden.
Op grond van artikel 7:306 BW eindigt de onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte op hetzelfde moment als de hoofdhuurovereenkomst in geval van opzegging van de hoofdhuur door de hoofdverhuurder, gevolgd door toewijzing van de beëindigingsvordering en vaststelling van het ontruimingstijdstip door de rechter. Een ontruimingsvonnis kan ook tegen de onderhuurder ten uitvoer worden gelegd. De hoofdhuurder kan verplicht worden tot vergoeding van de schade die de onderhuurder hierdoor lijdt, indien de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht over de duur van de hoofdhuur of indien hij bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het ontruimingstijdstip onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt.
Een huurder van bedrijfsruimte die het gehuurde niet langer zelf wenst te gebruiken en voor wie onderhuur geen optie is, heeft onder omstandigheden de mogelijkheid om een zogeheten indeplaatsstelling af te dwingen. Overdracht van de huur kan op grond van artikel 7:307 BW tegen de wil van de verhuurder worden gerealiseerd indien de huurder het door hem zelf of een ander in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wil overdragen aan een derde. De rechter kan een daartoe strekkende vordering van de huurder alleen toewijzen indien er een zwaarwichtig belang bestaat bij de overdracht van het bedrijf én de voorgestelde nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering. Wanneer aan deze twee voorwaarden is voldaan, beslist de rechter verder met inachtneming van de omstandigheden van het geval. De rechter zal daarbij de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar afwegen.
