Geen verplichting tot herstel van een gebrek voor verhuurder

Inleiding

Een verhuurder is op grond van de wet – artikel 7:206 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) – verplicht om op verlangen van de huurder gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Deze verplichting ziet in feite om het nakomen van de hoofdverplichting voor een verhuurder, te weten het verschaffen van huurgenot en rust op de verhuurder ongeacht door welke oorzaak de gebreken zijn ontstaan.

De herstelverplichting geldt niet wanneer het verhelpen van de gebreken onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Uit de rechtspraak blijkt dat dit niet snel aangenomen mag worden. In beginsel moeten herstelbare gebreken hersteld worden. Dat het herstel voor de verhuurder onvoordelig zou zijn gelet op de verhouding tussen de kosten van herstel en de toegevoegde waarde van het herstel van gehuurd, maakt dat niet anders.

Geschil

Gelet op het voorgaande is opvallend de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 13 maart 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:1109). In deze uitspraak is het beroep van verhuurder op het niet kunnen nakomen van zijn herstelverplichting namelijk gehonoreerd. In die kwestie speelde het volgende.

Verhuurder is eigenaar van een appartementencomplex met 88 appartementen uit bouwjaar 1973. Huurder huurt een van de appartementen. Op enig moment klaagt huurder bij verhuurder over schimmelvorming in de badkamer als gevolg onvoldoende ventilatiemogelijkheid. In het complex zit een collectief ventilatiesysteem, aangedreven door 16 dakventilatoren. Het ventilatiesysteem draait op vol vermogen tijdens de ‘spitsuren’ (van 06:00 tot 09:00 uur, van 11:00 tot 14:00 uur en van 16:00 tot 20:00 uur). Op de overige tijdstippen draait het ventilatiesysteem op een aanzienlijk lager niveau.

Beoordeling van het geschil

Aan de hand van deskundigenrapporten zijn de kantonrechter en het hof van oordeel dat het ventilatiesysteem goed werkt tijdens de ‘spitsuren’. Er is dan geen sprake van onvoldoende ventilatie en in zoverre is geen sprake van een gebrek. Bij gebruik van de douche ’s-avonds na de ‘spitsuren’ wordt het vocht niet goed afgevoerd. Dat moet volgens de kantonrechter en het hof worden aangemerkt als een gebrek dat verhuurder in beginsel moet verhelpen.

Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of het herstel van het onderhavige gebrek onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. In beide instanties wordt deze vraag bevestigend beantwoord. Volgens de kantonrechter is het vervangen van het ventilatiesysteem een zeer kostbare aangelegenheid, terwijl er geen klachten van andere huurders zijn over schimmelvorming in de badkamer of het onvoldoende werken van de ventilatie. Daarnaast kan volgens de kantonrechter ook niet van verhuurder worden verlangd dat zij het ventilatiesysteem buiten de spitsuren continu op vol vermogen laat draaien, gelet op de daarmee verband houdende klachten van geluidsoverlast van ander huurders en warmteverlies. Weliswaar is de kantonrechter van oordeel dat wel van verhuurder kan worden gevergd dat zij onderzoekt of de afzuiging in de ‘daluren’ verbeterd kan worden door de ventilatie dan op een wat hoger niveau te laten draaien, maar mocht dat niet mogelijk zijn of het probleem niet verhelpen, dan dient huurder zich aan te passen door in de spitsuren te douchen, door korter te douchen, of door zelf met een ventilator een luchtstroom op gang te brengen ter afvoering van het vocht, aldus de kantonrechter. Het hof komt eveneens tot dit oordeel en bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

Voor de praktijk

Naar mijn mening kan uit deze uitspraak worden afgeleid dat bij de beoordeling van de vraag of herstel kan worden gevergd, de belangen van andere huurders een rol kunnen spelen.

Andere factoren die op grond van de rechtspraak mogelijk een rol kunnen spelen zijn: de verhouding tussen kosten van herstel en de toegevoegde waarde van het herstel voor de zaak, de omvang en aard van de te verkrijgen genotsvermeerdering en het belang daarvan voor de huurder, de resterende duur van de huur en de bestemming van de zaak na afloop van de huur.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog, neem dan gerust contact met mij op.