Onteigening en de vergoeding van onwinbare bodembestanddelen; een “complexe” exercitie!

In zijn arresten van 30 maart 2018 (ECLI:NL:HR:2018:485 en ECLI:NL:HR:2018:486) heeft de Hoge Raad geoordeeld over de wijze waarop de vergoeding voor onwinbare bodembestanddelen moet worden bepaald. In deze blog ga ik in op de deze arresten en de juridische achtergronden van de berekening van de vergoeding zoals die door de A-G Valk in zijn conclusies vóór deze arresten zijn geschetst.

Achtergrond van de kwesties

In de kwesties die hebben geleid tot de arresten van 30 maart 2018 ging het over de onteigening door de gemeente Beek en de gemeente Meersen van enkele percelen ten behoeve van de realisatie van een bedrijventerrein bij de luchthaven Maastricht Aachen Airport. In de onteigende percelen was keramische klei (löss) aanwezig, die geschikt was voor de productie van gevelstenen en dakpannen. Deze löss kwam vrij als gevolg van de realisatie van het bedrijventerrein. Zonder de realisatie van het bedrijventerrein, zou de löss niet gewonnen (kunnen) worden. Dat deze löss zonder de aanleg van het bedrijventerrein “onwinbaar” is, betekent niet dat voor de löss, dat door dat werk vrijkomt, geen vergoeding hoeft te worden betaald. De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat indien zich in een perceel bodembestanddelen bevinden die, de onteigening weggedacht, niet zouden kunnen worden gewonnen (de onwinbare bodembestanddelen), maar die in het werk waarvoor wordt onteigend kunnen worden benut of kunnen worden verkocht, voor die vrijkomende bodembestanddelen een vergoeding moet worden betaald. De wijze waarop die vergoeding moet worden berekend, is onderwerp van geschil geweest in de kwesties die hebben geleid tot de arresten van 30 maart 2018.

Het geschil

Niet in geschil was de vraag of de onteigenden aanspraak maakten op een vergoeding van de vrijkomende bodembestanddelen. Het verschil van inzicht betrof de wijze waarop deze vergoeding moet worden berekend.

Oordeel Hoge Raad

Op voorspraak van de A-G Valk oordeelde de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.3.3 en 3.3.4 van beide arresten dat er bij vrijkomende bodembestanddelen ruimte is voor een complexbenadering in de zin van artikel 40d Ow. Bij de complexbenadering worden waardeverschillen tussen de onderscheidenlijke percelen geëlimineerd. Percelen binnen het complex hebben daardoor allen dezelfde “complexwaarde”. De complexbenadering leidt uitzondering in geval een perceel binnen het complex een bijzondere geschiktheid heeft en daardoor een hogere waarde heeft. Indien de percelen in vergelijkbare mate een bijzondere geschiktheid hebben - in dit geval de aanwezigheid van lucratieve bodembestanddelen – dan is van 'bijzondere geschiktheid' van het individuele perceel is geen sprake meer. Het perceel is in feite niet zo bijzonder meer in vergelijking met de overige tot het complex behorende percelen. Opvallend is het vervolg van de overweging. Dat wellicht het ene perceel binnen het complex juist wel of dieper wordt afgegraven is – aldus de Hoge Raad – een gevolg van de wijze van uitvoering van het werk. Het betreft dus niet een bijzondere eigenschap van het perceel zelf. Een dergelijk verschil wordt dan over de band van de complexbenadering geëlimineerd. De onteigenden maken aanspraak op de complexwaarde, waarin de vergoeding van de löss in gelijke mate is verdisconteerd en is verdeeld over alle percelen binnen het complex.