Onteigening: vergoeding verlies pachtrecht geen vermogensschade. Wel inkomensschade?

In zijn arrest van 20 april 2018 (ECLI:NL:HR:2018:648) oordeelt de Hoge Raad dat bij het verlies van pachtrechten door een onteigening geen plaats is voor de vergoeding van vermogensschade. De waarde die een pachtrecht op basis van een pachtverhouding mogelijk heeft, kan onder omstandigheden als inkomensschade voor vergoeding in aanmerking komen.

Achtergrond van het geschil

Ten behoeve van de aanleg van een hoogwatergeul (het Reevediep) vanaf de IJssel bij Kampen tot aan het Drontermeer, is - voor zover hier van belang - een perceel landbouwgrond (grootte circa 2ha 64a 19ca) benodigd. Het perceel is eigendom van Kampereiland Vastgoed B.V. en in pacht uitgegeven aan de verweerder in cassatie (hierna: "de onteigende pachter"). De onteigende pachter is van oordeel dat hij voor het verlies van het pachtrecht een extra vergoeding als vermogensschade behoort te ontvangen. Op het Kampereiland is het te doen gebruikelijk dat bij het eindigen van de pachtverhouding, ten behoeve van een andere landbouwer, deze opkomende pachter aan de afgaande pachter een vergoeding betaalt van € 1,00 per m². Door de onteigening verliest de onteigende pachter ook die mogelijkheid, waarvoor hij dus een vergoeding als vermogensschade verlangt. De rechtbank wijst die vergoeding als vermogensschade toe.

Het geschil

De provincie Overijssel stelt tegen dit oordeel cassatieberoep in. Zij stelt dat van vermogensschade bij het vervallen van pachtrechten door onteigening geen sprake kan zijn.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt in r.o. 3.4.5 dat de omstandigheid dat de onteigende pachter in de toekomst zijn pachtrecht tegen vergoeding kan overdragen, het verliest van die mogelijkheid geen aanspraak geeft op een vermogensschade. Dat bij de overdracht van het pachtrecht aan de opvolgend pachter een vergoeding kan worden bedongen, maakt niet dat het pachtrecht ‘werkelijke waarde’ heeft in de zin van artikel 40b, eerste lid, Ow. De Hoge Raad vervolgt evenwel:

"Voor zover de schade die is gelegen in het missen van deze vergoeding in redelijkheid als een gevolg van de onteigening valt aan te merken, komt zij bij de vaststelling van de in art. 42a Ow bedoelde schadeloosstelling als inkomensschade voor vergoeding in aanmerking. Daarbij is onder meer van belang of, en zo ja op welke termijn de pachter, de onteigening weggedacht, zijn pachtrecht tegen vergoeding aan een opvolgend pachter zou hebben doen overgaan."

Omdat aan de onteigende pachter ter compensatie meer grond in pacht is uitgegeven dan het perceel dat is onteigend, oordeelt de Hoge Raad verder:

"Indien de pachter als gevolg van de onteigening voordelen geniet, dienen deze voordelen, voor zover dat redelijk is, mede in aanmerking te worden genomen bij de vaststelling van de schadeloosstelling."

Indien u vragen heeft naar aanleiding van dit blog of over andere onteigeningskwestie, dan kunt u contact met mij opnemen.