Vermoeden aanwezigheid hennepkwekerij

Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft op 31 juli 2018 een interessante uitspraak gedaan voor verhuurders die vermoeden dat hun huurder van plan is een hennepkwekerij in het gehuurde te realiseren (ECLI:NL:GHSHE:2018:3257, link).

Wat speelde er?

Een woningstichting verhuurt in april 2016 een woning aan huurster. Al snel daarna komt een melding bij de woningstichting binnen dat er een vermoeden bij omwonenden is dat er een hennepkwekerij in de woning wordt opgestart. Er wordt onder meer een grote afzuiger gezien waarvan men weet dat die bij hennepkwekerijen wordt gebruikt.

De politie doet eind mei onderzoek in de woning en treft daar een groot aantal materialen aan die typisch bij hennepkwekerijen worden gebruikt: armaturen, transformatoren, een koolstoffilter, sproei-installatie en heel veel bloempotten. De spullen zitten in niet afgesloten vuilniszakken. Bij de politie verklaart de huurster dat dit niet haar spullen zijn, maar dat ze deze op verzoek van een kennis in de woning heeft bewaard.

De Officier van Justitie seponeert de zaak vervolgens. Op basis van het strafdossier kon niet worden vastgesteld of huurster wist dan wel moest vermoeden dat zij voorwerpen voorhanden had die bestemd waren tot plegen van in de Opiumwet strafbaar gestelde feiten.

De woningstichting laat het er echter niet bij zitten en sommeert huurster om de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen. Daaraan geeft de huurster geen gehoor. Reden voor de woningstichting om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Hoe oordeelt de rechter?

De vordering tot ontbinding wordt eerst door de rechtbank beoordeeld. Die wijst de vordering van de woningstichting af. De rechtbank oordeelt onder andere dat niet is gebleken dat huurster wist of had moeten vermoeden dat er zich hennep gerelateerde zaken in haar woning bevonden, omdat de spullen in zakken zaten en voor haar niet zichtbaar waren.

De woningstichting gaat in hoger beroep en het Hof komt tot een andere conclusie. Dat komt onder meer door de aanvulling van de feiten in hoger beroep door de woningstichting en deels door een andere weging van de feiten dan de rechtbank.

De woningstichting voert aan dat het verhaal over de kennis voor wie de zakken waren bewaard, niet geloofwaardig is. Het Hof volgt dit betoog. De huurster is altijd vaag gebleven over deze kennis, en heeft de politie geen verdere informatie over hem of haar gegeven. Het Hof oordeelt dat van de bewoner van een woning mag worden verondersteld dat hij weet wat er in de woning staat opgeslagen. De huurster heeft zo weinig informatie gegeven over de derde van wie de spullen zouden zijn, dat het verhaal niet verifieerbaar is en dat komt voor haar rekening en risico.

Het Hof volgt de stelling van de woningstichting dat niet aannemelijk is gemaakt dat de spullen inderdaad van een derde waren. Maar ook als de spullen wel van een derde zouden zijn, dan nog vindt het Hof dat de huurster in strijd heeft gehandeld met het in de huurovereenkomst opgenomen Opium-beding, of zich niet als goed huurster heeft gedragen.

Uiteraard heeft huurster zich nog beroepen op het strafrechtelijk sepot. Dat doet volgens het Hof niet ter zake. Het oordeel van de Officier van Justitie dat er onvoldoende bewijs was, staat niet in de weg aan een ander oordeel door de civiele rechter. Die rechter maakt een eigen afweging op basis van het feitencomplex dat in de civiele rechtszaak, dat overigens anders en uitgebreider kan zijn dan hetgeen bij de Officier van Justitie bekend was toen hij de strafzaak seponeerde.

Het Hof wijst de vordering van de woningstichting toe en ontbindt de huurovereenkomsten veroordeelt de huurster om de woning te ontruimen.

Voor de praktijk

De aanwezigheid van een hennepkwekerij in een verhuurde onroerende zaak heeft voor een verhuurder vergaande nadelige gevolgen (risico (brand)schade, sluiting van de onroerende zaak door de burgemeester, etc). Verhuurder heeft er dus groot belang bij de komst van een hennepkwekerij te voorkomen.

Mocht een verhuurder vermoedens hebben dat een huurder doende is een hennepkwekerij aan te leggen, dat doet hij er goed aan om dit te melden bij de politie, maar daarnaast dient hij ook zelf zoveel mogelijk bewijs te verzamelen waaruit dat blijkt. Uit deze uitspraak volgt immers dat een Officier van Justitie het door de politie verkregen bewijs onvoldoende kan achten om tot vervolging over te gaan, maar dat een civiele rechter op basis van het door verhuurder aangeleverde bewijs wel tot het oordeel komt dat er reden is om de huurovereenkomst te ontbinden.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog, neem dan gerust contact met mij op.